Nội dung chính
Thị trường bất động sản đang chứng kiến một bước chuyển mình chiến lược, khi các doanh nghiệp lớn dần từ bỏ tư duy tăng trưởng nóng để tập trung củng cố nội lực và quản trị bền vững.
Sau một giai đoạn biến động dữ dội, tư duy “thắng nhanh, tăng trưởng nóng” bằng đòn bẩy tài chính cao đã không còn chỗ đứng. Thay vào đó, các doanh nghiệp địa ốc hàng đầu hiện nay đang thực hiện một cuộc “đại tu” toàn diện, từ cấu trúc vốn, danh mục dự án cho đến chuẩn mực quản trị doanh nghiệp.
Chiến lược sinh tồn và phát triển: Ba sắc thái khác nhau
Mỗi doanh nghiệp có một điểm xuất phát và áp lực riêng, dẫn đến những cách tiếp cận khác nhau trong việc củng cố nền tảng cho chu kỳ mới.
1. Novaland: Ưu tiên sự ổn định sau cơn bão
Với Novaland, giai đoạn hiện tại không phải là lúc để bứt phá về lợi nhuận mà là thời điểm để “chữa lành” và định hình lại mô hình phát triển. Mục tiêu doanh thu 22.715 tỷ đồng cho năm nay (tăng gấp 3 lần năm trước) nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ dự kiến ở mức 1.852 tỷ đồng là một minh chứng rõ nét cho chiến lược ưu tiên sự ổn định.
Thay vì mạo hiểm, doanh nghiệp này tập trung vào ba trụ cột: ổn định dòng tiền thông qua bàn giao sản phẩm, đa dạng hóa nguồn vốn để tái thiết năng lực tài chính và minh bạch hóa quản trị để kiểm soát rủi ro. Đây là bước đi thận trọng cần thiết để chuyển đổi sang mô hình phát triển bền vững hơn trong dài hạn.
2. Phát Đạt: Chủ động “mở khóa” chu kỳ tăng trưởng
Khác với tâm thế phục hồi, Phát Đạt thể hiện sự quyết liệt hơn khi đặt mục tiêu lợi nhuận sau thuế 868 tỷ đồng, tăng 69% so với năm trước. Động lực chính đến từ việc triển khai đồng thời 6 dự án chiến lược.
Một điểm đáng lưu ý trong tư duy của Phát Đạt là việc ưu tiên chuyển nhượng dự án thay vì bán lẻ. Trong bối cảnh chi phí vốn cao, việc chấp nhận nhượng lại một số tài sản để thu hồi dòng tiền tức thời, sau đó tái đầu tư vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh hoặc đấu giá tại các khu vực tiềm năng như Đồng Nai và TP.HCM, là một nước đi khôn ngoan để tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn.
3. Nam Long: Kỷ luật tài chính và chuẩn mực quốc tế
Nam Long chọn con đường an toàn nhưng bền bỉ. Chiến lược của họ tập trung vào việc khơi thông nguồn cung, đẩy nhanh tiến độ bàn giao và đặc biệt là thắt chặt kỷ luật tài chính. Việc chọn lọc quỹ đất khắt khe hơn và tăng cường bắt tay với các đối tác ngoại không chỉ giúp doanh nghiệp giảm áp lực vốn mà còn nâng cao chất lượng vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế.
“Pha thanh lọc sâu” và áp lực từ thực tế vĩ mô
Thị trường không chỉ thay đổi vì ý chí của doanh nghiệp mà còn do áp lực từ những biến số vĩ mô không thể đảo ngược. Theo phân tích từ Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), ngành bất động sản đang đối mặt với ba rào cản lớn:
- Kiểm soát tín dụng: Dòng vốn có xu hướng tập trung vào các doanh nghiệp đầu ngành có pháp lý minh bạch, khiến các doanh nghiệp nhỏ bị đẩy vào thế khó.
- Chi phí đầu vào leo thang: Giá vật liệu xây dựng, tiền thuê đất và chi phí giải phóng mặt bằng tăng mạnh, trực tiếp bào mòn biên lợi nhuận của chủ đầu tư.
- Sự chi phối của “gã khổng lồ”: Kết quả chung của ngành phụ thuộc rất lớn vào Vinhomes (chiếm tới 70-90% doanh thu toàn ngành giai đoạn 2021-2025), tạo ra một sự phân hóa sâu sắc giữa nhóm dẫn dắt và nhóm còn lại.
Tương lai của địa ốc: Khi giá trị thực lên ngôi
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt từ CBRE Việt Nam và ông Lê Đình Chung từ VARS IRE đều thống nhất rằng thị trường đang trải qua một cuộc “sàng lọc tự nhiên”. Khi các bộ luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được áp dụng đồng bộ, mọi giá trị ảo sẽ bị loại bỏ.
Xu hướng tất yếu trong chu kỳ mới sẽ là:
- Vốn xanh: Chuyển dịch sang các nguồn vốn bền vững, thân thiện với môi trường để đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế.
- Sản phẩm thực: Ưu tiên các dự án có pháp lý sạch, đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ.
- Quản trị chuyên nghiệp: Chuyển từ mô hình quản trị gia đình hoặc cảm tính sang quản trị dựa trên dữ liệu và rủi ro.
Nhìn chung, dù áp lực ngắn hạn là rất lớn, nhưng đây là “nỗi đau cần thiết” để làm sạch thị trường. Những doanh nghiệp dám nhìn thẳng vào yếu kém, quyết liệt tái cấu trúc và kiên trì với giá trị thực sẽ là những cái tên tồn tại và dẫn dắt chu kỳ tiếp theo.
Theo bạn, trong bối cảnh hiện nay, yếu tố nào là quan trọng nhất để một doanh nghiệp bất động sản có thể vượt qua giai đoạn thanh lọc này: Pháp lý, dòng tiền hay năng lực quản trị? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Tại sao các doanh nghiệp bất động sản hiện nay ưu tiên củng cố nền tảng hơn là tăng trưởng nhanh?
Do áp lực từ việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, chi phí đầu vào tăng cao và sự thay đổi của khung pháp lý, buộc doanh nghiệp phải chuyển từ tăng trưởng dựa trên đòn bẩy sang tăng trưởng dựa trên nội lực và quản trị bền vững.
Chiến lược chuyển nhượng dự án của Phát Đạt có ý nghĩa gì?
Việc chuyển nhượng dự án giúp Phát Đạt thu hồi dòng tiền nhanh chóng để giảm áp lực vay vốn, đồng thời tập trung nguồn lực đầu tư vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và tiềm năng cao hơn.
Yếu tố nào sẽ quyết định sự thành công của doanh nghiệp địa ốc trong chu kỳ mới?
Khả năng thích ứng với các quy định pháp luật mới, việc tiếp cận được nguồn vốn xanh, sự minh bạch trong quản trị và tập trung vào các sản phẩm có giá trị thực, bền vững.
