Nội dung chính
VinaLiving Holdings báo lỗ 163 tỷ đồng trong năm 2025, đánh dấu sự đảo chiều bất ngờ so với mức lãi khổng lồ năm trước, phản ánh những áp lực hiện hữu lên phân khúc bất động sản cao cấp.
Theo báo cáo tài chính vừa gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), CTCP VinaLiving Holdings ghi nhận một năm kinh doanh đầy biến động. Từ vị thế lãi ròng hơn 767 tỷ đồng vào năm 2024, doanh nghiệp này bất ngờ rơi xuống mức lỗ sau thuế 163 tỷ đồng trong năm 2025. Trên quy mô hợp nhất, con số lỗ thậm chí còn sâu hơn, đạt 165 tỷ đồng.
Phân tích sức khỏe tài chính: Áp lực từ những khoản “phải trả khác”
Nhìn vào bảng cân đối kế toán cuối năm 2025, dấu hiệu suy giảm giá trị tài sản hiện rõ khi vốn chủ sở hữu chỉ còn 1.344 tỷ đồng, giảm gần 11% so với đầu kỳ. Mặc dù tổng nợ phải trả đã giảm hơn 250 tỷ đồng, xuống mức 1.934 tỷ đồng, nhưng cơ cấu nợ của VinaLiving Holdings lại tiềm ẩn những điểm đáng lưu ý.
Điểm gây chú ý nhất chính là khoản “phải trả khác” với quy mô lên tới 1.707 tỷ đồng. Trong phân tích tài chính bất động sản, khoản mục này thường bao gồm các khoản tiền đặt cọc của khách hàng hoặc các khoản vay nội bộ từ công ty mẹ/công ty liên kết. Việc khoản mục này chiếm tỷ trọng áp đảo trong tổng nợ cho thấy áp lực hoàn trả hoặc bàn giao sản phẩm để cấn trừ nợ là rất lớn.
Về nợ vay truyền thống, doanh nghiệp duy trì mức nợ ngân hàng 177 tỷ đồng và dư nợ trái phiếu 50 tỷ đồng. Đáng chú ý, VinaLiving đã phát hành hai lô trái phiếu (VLH12501 và VLH12502) trị giá 190 tỷ đồng vào giai đoạn cuối 2025 – đầu 2026 với lãi suất cố định từ 10,5-11%/năm. Đây là mức lãi suất tương đối cao, gây thêm áp lực chi phí tài chính trong bối cảnh lợi nhuận sụt giảm.
Vị thế của VinaLiving: Khi biên lợi nhuận cao không cứu được kết quả cuối cùng
Một điểm sáng hiếm hoi là năng lực vận hành. Theo VIS Rating (tháng 12/2025), VinaLiving được xếp hạng tín nhiệm BBB (mức trung bình). Giai đoạn 2023-2024, biên EBITDA của doanh nghiệp dao động từ 24-38%, vượt xa mặt bằng chung của ngành. Điều này cho thấy các dự án hạng sang như Maia Resort Quy Nhon, The Ocean Villas Quy Nhon hay Nine South Estates có khả năng tạo dòng tiền vận hành rất tốt.
Tuy nhiên, khoảng cách giữa biên EBITDA cao và kết quả lỗ ròng cho thấy doanh nghiệp có thể đang gặp vấn đề ở khâu chi phí quản lý, chi phí lãi vay hoặc các khoản trích lập dự phòng giảm giá tài sản. Với doanh thu bình quân đạt khoảng 1.000 tỷ đồng/năm (giai đoạn 2023 – quý 3/2025), VinaLiving vẫn là một “ông lớn” trong ngách bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp.
Chiến lược của VinaCapital và bài toán quản trị rủi ro
VinaLiving Holdings không đơn thuần là một chủ đầu tư mà còn đóng vai trò là đơn vị cung cấp giải pháp quản lý dự án toàn diện cho VinaCapital và các đối tác, từ nghiên cứu khả thi đến tiếp thị và bán hàng. Việc CTCP Đầu tư VLV (pháp nhân liên quan đến VinaCapital) nắm giữ 99,97% vốn cho thấy VinaLiving là “cánh tay nối dài” chiến lược của tập đoàn này tại Việt Nam.
Việc báo lỗ sau một năm lãi đậm thường là hệ quả của việc ghi nhận doanh thu theo tiến độ dự án hoặc thay đổi trong chiến lược định giá tài sản. Trong bối cảnh thị trường bất động sản cao cấp đang trong giai đoạn thanh lọc, câu hỏi đặt ra là liệu VinaLiving sẽ tái cơ cấu nợ như thế nào để không làm ảnh hưởng đến uy tín của thương hiệu mẹ VinaCapital?
Insight chuyên gia: Sự sụt giảm lợi nhuận của VinaLiving là lời cảnh báo cho các doanh nghiệp tập trung quá sâu vào phân khúc hạng sang. Khi thanh khoản thị trường thu hẹp, các sản phẩm giá trị cao thường có tốc độ hấp thụ chậm hơn, dẫn đến việc đọng vốn và gia tăng chi phí tài chính.
Bạn đánh giá thế nào về khả năng hồi phục của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp trong năm tới? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận hoặc liên hệ với chúng tôi để nhận phân tích chi tiết về thị trường.