Nội dung chính
Giá bất động sản hiện nay đang có dấu hiệu ổn định hơn khi nguồn cung nhà ở được cải thiện, giúp hạn chế tình trạng thổi giá và tạo cơ hội cho người mua thực.
Theo báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng tại họp báo quý I/2026, thị trường nhà đất đang bước vào giai đoạn điều chỉnh quan trọng. Mặc dù mức giá vẫn neo ở vùng cao, nhưng sự xuất hiện của nhiều dự án mới cùng các quy định pháp lý siết chặt đang tạo ra một “màng lọc” tự nhiên, khiến những đợt tăng giá bất hợp lý trở nên khó xảy ra hơn.
Nguồn cung hồi phục: “Chiếc phanh” kiềm chế cơn sốt giá
Một trong những nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng phi mã trong những năm qua là sự khan hiếm nguồn cung trầm trọng. Tuy nhiên, số liệu quý I/2026 cho thấy một tín hiệu lạc quan khi thị trường bắt đầu “cởi trói”.
Cụ thể, trong 3 tháng đầu năm, cả nước ghi nhận 42 dự án hoàn thành, cung cấp khoảng 7.871 sản phẩm, bao gồm:
- Nhà chung cư: 2.449 căn.
- Nhà ở riêng lẻ: 3.309 căn.
- Đất nền: hơn 2.100 lô.
Đáng chú ý, áp lực thiếu hụt trong trung hạn sẽ được giảm bớt khi có tới 1.195 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô khổng lồ lên đến 564.000 sản phẩm. Trong đó, phân khúc nhà ở thương mại chiếm ưu thế tuyệt đối với 825 dự án (khoảng 456.799 căn). Ngoài ra, 340 dự án hạ tầng phục vụ phân lô bán nền với hơn 103.700 lô đất cũng đang trong quá trình thực hiện.
Xét về góc độ chuyên gia, việc tăng mạnh số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai (74 dự án với hơn 34.300 căn) và 51 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư trong quý này sẽ tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh, buộc các chủ đầu tư phải đưa ra mức giá hợp lý hơn để thu hút khách hàng.
Nghịch lý: Nguồn cung tăng nhưng thanh khoản sụt giảm
Một điểm đáng lưu ý là dù nguồn cung cải thiện, nhưng tâm lý người mua hiện đang rất thận trọng. Giá nhà dù không tăng mạnh nhưng vẫn duy trì ở mức cao, khiến giao dịch sụt giảm rõ rệt.
Biến động giá theo khu vực
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết mức giá cơ bản ổn định, chỉ tăng nhẹ tại một số tâm điểm: Hà Nội, TP.HCM và Khánh Hòa tăng khoảng 2%; Đà Nẵng và Đồng Nai tăng trên 1%.
Tại Hà Nội, phân khúc chung cư cho thấy dấu hiệu hạ nhiệt. Giá sơ cấp trung bình hiện ở mức 100 triệu đồng/m2 (giảm nhẹ theo quý), trong khi giá thứ cấp dao động khoảng 82 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua vẫn còn khá lớn.
Thanh khoản chạm đáy
Số liệu giao dịch quý I/2026 phản ánh sự trầm lắng của thị trường:
- Tổng giao dịch: 115.650 lượt (giảm 24% so với quý trước và 14% so với cùng kỳ năm ngoái).
- Chung cư và nhà ở riêng lẻ: giảm mạnh hơn 30% theo quý với hơn 25.600 giao dịch.
- Đất nền: ghi nhận gần 90.000 giao dịch, giảm hơn 10% so với cùng kỳ.
Nhà ở xã hội: Mục tiêu lớn nhưng tiến độ còn chậm
Đối với phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) – phân khúc then chốt để ổn định an sinh, hiện cả nước có 737 dự án đang triển khai với quy mô hơn 701.000 căn, đạt 70,1% mục tiêu 1 triệu căn.
Tuy nhiên, nhìn vào thực tế triển khai trong quý I/2026, chỉ có 66 dự án được giao chủ đầu tư và 33 dự án khởi công. Tổng số dự án hoàn thành và khởi công tính đến nay chỉ đạt khoảng 0,18% so với chỉ tiêu năm 2026. Đây là một con số khiêm tốn, cho thấy thách thức về vốn và thủ tục pháp lý đối với loại hình nhà ở này vẫn còn rất lớn.
Dự báo tương lai: Cuộc thanh lọc khốc liệt
Khi các quy định pháp lý mới được vận hành đồng bộ trong năm 2026, thị trường sẽ không còn chỗ cho những cuộc chơi “lướt sóng” mạo hiểm. Theo phân tích từ Bộ Xây dựng, ba xu hướng chính sẽ định hình thị trường sắp tới:
- Phân hóa nhu cầu: Người mua sẽ tập trung vào nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn và đất nền tại những khu vực có hạ tầng đồng bộ, dân cư hiện hữu ổn định.
- Chuyên nghiệp hóa môi giới: Việc siết chặt quản lý hành nghề sẽ loại bỏ những môi giới “cò đất” thiếu chuyên môn, giảm thiểu tình trạng thổi giá, gây nhiễu thông tin.
- Thanh lọc doanh nghiệp: Những đơn vị thiếu năng lực tài chính hoặc vướng mắc pháp lý sẽ bị loại bỏ. Cơ hội giờ đây chỉ dành cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch và chiến lược phát triển bài bản.
Lời khuyên chuyên gia: Trong bối cảnh hiện tại, thay vì chạy theo những lời chào mời về lợi nhuận đột biến, người mua nên ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch và giá trị sử dụng thực. Đây là thời điểm vàng để tìm kiếm những sản phẩm chất lượng với giá trị thực thay vì đầu cơ theo phong trào.
Bạn đánh giá thế nào về mức giá 100 triệu đồng/m2 cho chung cư Hà Nội hiện nay? Liệu nguồn cung tăng có đủ để kéo giá nhà xuống mức dễ tiếp cận hơn? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn ở phần bình luận hoặc liên hệ với chuyên gia của chúng tôi để được tư vấn chi tiết.