Ai thực sự hưởng lợi khi giảm 70% phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư?

Linh — Sat, 10 Jan 2026 23:37:51 +0000

Chính sách giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư được xem là “phao cứu sinh” cho hàng nghìn hộ gia đình muốn tách thửa và xây nhà.

Bối cảnh mới: Nghị quyết giảm phí chuyển mục đích đất

Nghị quyết về cơ chế tháo gỡ khó khăn thực hiện Luật Đất đai 2024, được Quốc hội thông qua, cho phép người dân chỉ nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp nếu giá chuyển đổi nằm trong hạn mức. Khi vượt một lần hạn mức, mức nộp tăng lên 50%, còn vượt trên một lần thì phải trả toàn bộ chênh lệch.

Điều kiện áp dụng ưu đãi

Tiêu chí	Chi tiết
Chủ thể	Hộ gia đình, cá nhân (không áp dụng cho doanh nghiệp hoặc tổ chức kinh tế)
Loại đất	Đất vườn, ao, nông nghiệp trong cùng thửa đã có đất ở; hoặc đất vườn, ao gắn với đất ở đã tách thửa hoặc đo vẽ thành thửa riêng trước 01/07/2014
Thời điểm	Từ 01/01/2026. Đối với trường hợp đã chuyển mục đích từ 01/08/2024 đến trước 01/01/2026 sẽ được tính lại tiền sử dụng đất.

Ví dụ thực tế: Tiết kiệm đến 70% chi phí

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản, đưa ra một ví dụ minh hoạ. Một hộ dân muốn chuyển 100 m² đất vườn với chênh lệch giá 10 triệu đồng/m².

Theo quy định cũ: 100 m² × 10 triệu = 1 tỷ đồng phải nộp.
Theo quy định mới (giảm 70%): chỉ còn 300 triệu đồng.

Khoản tiền giảm đáng kể giúp nhiều gia đình có khả năng hợp thức hoá quyền sử dụng đất và thực hiện xây nhà.

Nhận xét của chuyên gia

Ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết chi phí chuyển đổi mục đích đã tăng mạnh kể từ khi Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất mới có hiệu lực. Chính sách giảm 70% là “bước điều chỉnh cần thiết” để cân bằng giữa quản lý đất đai và khả năng chi trả của người dân, đồng thời ngăn ngừa việc “gom” đất nông nghiệp để đầu cơ.

Tuy nhiên, ông Nhấn mạnh ưu đãi chỉ áp dụng một lần duy nhất cho mỗi hộ gia đình, trên một thửa đất. Các lần chuyển đổi sau sẽ phải trả toàn bộ chênh lệch, vì vậy lợi nhuận cho nhà đầu tư phân lô bán nền vẫn bị hạn chế.

Lưu ý khi thực hiện chuyển đổi

Kiểm tra hạn mức giao đất ở của địa phương để xác định mức giảm tối đa.
Đảm bảo đất thuộc điều kiện chủ thể và loại đất nêu trên.
Đối với các hộ có nhiều con, lên kế hoạch tách thửa hợp lý vì ưu đãi chỉ áp dụng một lần.
Người đã nộp tiền từ ngày 01/08/2024 nên liên hệ cơ quan thuế để yêu cầu rà soát và tính lại nếu thuộc diện áp dụng.

Bất động sản khu đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Kết luận và khuyến nghị

Chính sách giảm 70% phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư thực sự là “cứu cánh” cho nhiều hộ gia đình, nhưng phạm vi áp dụng còn hạn chế. Để tối đa hoá lợi ích, người dân cần:

Hiểu rõ điều kiện và hạn mức của địa phương.
Lên kế hoạch tách thửa trước ngày 01/07/2014 nếu có thể.
Liên hệ kịp thời với cơ quan thuế để kiểm tra và yêu cầu tính lại phí.

Bạn đã từng gặp khó khăn khi chuyển đổi mục đích đất? Hãy chia sẻ kinh nghiệm của mình ở phần bình luận và đăng ký nhận bản tin để cập nhật những thay đổi mới nhất về luật đất đai.