Nội dung chính
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chịu áp lực lãi suất cao do ngân hàng không ưu tiên cho vay trong lĩnh vực này.
Ngân hàng và ưu tiên vay vốn trong bất động sản
Theo TS Cấn Văn Lực, Trưởng phòng Kinh tế BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên tài trợ cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại và nhà ở trung cấp phải chịu mức lãi suất cao hơn mức trung bình của hệ thống ngân hàng.
Hệ số K và bảng giá đất – rào cản doanh nghiệp
Tại VREF 2026, ông Nguyễn Quốc Hiệp (GP Invest) nhấn mạnh giá đất đang tăng mạnh do Luật Đất đai 2024 áp dụng nguyên tắc thị trường. Các bảng giá đất ở Hà Nội và TP.HCM lên tới hơn 700 triệu đồng/m² và 600 triệu đồng/m², trong khi hệ số K vẫn chưa được ban hành, gây bất an cho doanh nghiệp về chi phí dự án.
Vấn đề thời gian
Khoảng 6 tháng có thể trôi qua từ khi bảng giá đất được công bố đến khi hệ số K được áp dụng, khiến dự án không thể thanh toán tiền sử dụng đất và bị trì hoãn.
Nghị quyết 254: Giải pháp giảm vướng mắc
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu giải thích Nghị quyết 254/2025/QH15 tập trung vào 5 nhóm điều chỉnh:
- Thu hồi đất khi dự án đạt 75% diện tích và người sử dụng, cho phép Nhà nước chuyển giao phần còn lại.
- Bổ sung trường hợp loại trừ trong việc bồi thường và tái định cư.
- Rút ngắn thủ tục đấu giá, đấu thầu bằng cách chấp nhận quy hoạch chung thay cho quy hoạch chi tiết 1/500.
- Áp dụng bảng giá đất đồng nhất, cho phép hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả theo năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không cần xin giấy phép.
Định danh bất động sản – hướng tới minh bạch
Bà Hoàng Thu Hằng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản) cho biết Nghị định 357 sẽ gán mã số điện tử duy nhất cho mỗi thửa đất, dự án và công trình. Hệ thống này giúp:
- Minh bạch hóa giao dịch, ngăn chặn “hai giá”.
- Hạn chế đầu cơ và gom hàng.
- Định danh môi giới, nâng cao trách nhiệm và niềm tin nhà đầu tư.
Triển vọng lãi suất và tài trợ năm 2025‑2026
TS Cấn Văn Lực dự báo tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng 22%, cao hơn mức tăng trung bình 18.5% của toàn hệ thống ngân hàng. Cho vay đầu tư bất động sản dự kiến tăng 24%, trong khi huy động vốn ngân hàng chỉ tăng 14.5%, kéo theo mức lãi suất mới cho bất động sản.
Mặc dù nguồn vốn không thiếu – doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40% so với năm 2024 – nhưng tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24% tổng dư nợ nền kinh tế, tạo áp lực lên lãi suất.
Khuyến nghị và hướng đi
Ông Nguyễn Văn Khôi (Chủ tịch VNREA) đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, cho phép doanh nghiệp cân đối dòng tiền và sử dụng quyền thế chấp đất để tiếp cận vốn.
Đồng thời, cần linh hoạt áp dụng bảng giá đất, kết hợp Nghị định 71 để phản ánh giá trị thị trường thực tế, và sử dụng đồng thời công cụ đất đai và tài chính để hỗ trợ nhà ở xã hội, trung cấp.
Cuối cùng, lãi suất cao và thời gian vay ngắn vẫn là rào cản tiêu thụ. Các ngân hàng và nhà nước cần đồng bộ chính sách lãi suất, thuế và phí để tạo môi trường đầu tư bền vững.