Nội dung chính
Bảng giá đất mới của TP HCM dự kiến áp dụng từ năm 2026 sẽ gây áp lực lớn nhất cho hộ dân muốn chuyển đổi đất tại Bình Dương cũ, trong khi doanh nghiệp bất động sản hầu như không bị ảnh hưởng.
Bảng giá đất mới TP HCM 2026: Tổng quan và mức tăng dự kiến
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang thu thập ý kiến về dự thảo bảng giá đất, dự kiến có hiệu lực từ đầu năm 2026. Theo dự thảo, mức tăng tối đa sẽ là:
- Trung tâm TP HCM (trước sáp nhập): tăng tới 1,56 lần.
- Bình Dương (cũ): tăng lên đến 8 lần giá hiện tại.
- Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ): tăng tới 3,78 lần.
Các nhóm chịu ảnh hưởng trực tiếp
Hộ dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Bình Dương cũ
Đây là nhóm chịu áp lực cao nhất. Khi giá đất tăng gấp 8 lần, thuế chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư sẽ tăng đáng kể. Ví dụ, một lô đất 230 m² ở Cần Giờ, với giá đất ở 1 triệu đồng/m² và đất nông nghiệp 192 nghìn đồng/m², thuế chuyển đổi trước đây khoảng 185 triệu đồng. Theo dự thảo mới, thuế có thể lên tới 2,25 tỷ đồng – gấp 12 lần.
Nhóm tái định cư và giao đất không qua đấu giá
Những hộ được bồi thường hoặc tái định cư sẽ phải tính tiền sử dụng đất dựa trên giá thị trường mới, dẫn đến chênh lệch chi phí đáng kể.
Nhóm thuê đất, hộ nghèo và các chính sách ưu đãi
Do các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất vẫn được duy trì, các nhóm này sẽ chịu ít tác động.
Doanh nghiệp bất động sản và các ngành khác
Doanh nghiệp bất động sản, sản xuất, thương mại, dịch vụ không phải trả tiền sử dụng đất theo bảng giá mới mà dựa vào phương pháp thặng dư. Vì vậy, chi phí trực tiếp không tăng mạnh. Tuy nhiên, họ sẽ cảm nhận tác động gián tiếp qua các loại thuế và lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển nhượng.
Ý kiến chuyên gia và dự báo thị trường
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng bảng giá mới tạo tính công bằng cho các nhóm được đền bù, nhưng đồng thời làm tăng áp lực tài chính cho những hộ muốn tách thửa, chuyển sang thổ cư. Ông cảnh báo rằng chi phí cao có thể khiến nhiều gia đình không thực hiện chuyển đổi hợp pháp, dẫn đến hiện tượng “đất nằm chết” hoặc xây dựng sai phép.
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất sẽ tăng, làm tăng tổng chi phí dự án. Các doanh nghiệp lớn có khả năng tài chính để thích nghi, trong khi doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể bị hoãn khởi công, làm giảm nguồn cung nhà ở trung‑ và thấp‑giá và đẩy giá lên phía cao cấp.
Chuyên gia thị trường nhấn mạnh rằng khi giá đất tăng, các khoản thuế liên quan (thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng) cũng tăng, gây áp lực cho những người đang trong quá trình xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận bồi thường.
Kết luận và lời khuyên
Bảng giá đất mới sẽ mang lại sự minh bạch và giảm hiện tượng “hai giá” trên thị trường, đồng thời khuyến khích đầu tư vào khu công nghiệp Bình Dương cũ và du lịch Bà Rịa – Vũng Tàu với mức giá chỉ bằng 30‑70 % đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, hộ dân muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư cần chuẩn bị tài chính cẩn thận và xem xét các giải pháp giảm thuế (ví dụ: chia nhỏ diện tích, sử dụng các ưu đãi thuế). Doanh nghiệp bất động sản nên theo dõi các thay đổi về thuế và lệ phí để điều chỉnh mô hình tài chính dự án.
Bạn có câu hỏi nào về tác động của bảng giá đất mới? Hãy để lại bình luận hoặc liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết.
Phương Uyên